Разходите са една от ключовите характеристики на предмета на гражданскоправна сделка. Какви са нейните признаци? Как се класифицират ценностите? За каква цел в бизнеса или в бизнеса с недвижими имоти се изчисляват съответните показатели и по какви методи?
Какво е "цена" и "оценка"
Преди да разгледаме видовете стойности и съпътстващите причини за нейната класификация, нека дефинираме какво представлява тя. Има доста критерии, които биха позволили да му се даде недвусмислена характеристика сред световните и руските икономисти. Сред най-популярните е това: цената е парична сума, която е поставена като условие за сделка в процеса на взаимодействие на субектите на гражданскоправните отношения в очаквания момент на прехвърляне на права на собственост или други механизми за използване на обект. От своя страна понятието "оценка" се свързва с механизма за определяне на въпросната сума.
Аспекти на оценка
Обекти за оценка могат да бъдат недвижими имоти, услуги, транспорт, битови вещи, интелектуална собственост - всичко, което е предвидено от гражданското право като възможен предмет за сделки с физически и юридически лица. Процедурата за определяне на паричната стойност,чието прехвърляне от един субект на правоотношения към друг е основание за прехвърляне на права на собственост, се извършва чрез признати от двете страни методи. Те могат да бъдат предлагани и от трети страни, но по споразумение с основните участници в транзакцията.
Този или други видове стойности на стоки, имущество или услуги могат да се определят в зависимост от естеството на правоотношенията, по искане на страните или по силата на законови изисквания. Така например при сделки с недвижими имоти използването на оценители в много случаи е задължително за регистрация на собственост.
Подходи за оценка
Оценката, както и, например, определяне на вида на стойността, може да се извърши в рамките на различни подходи. В руската бизнес практика има три основни: печеливши, сравнителни и скъпи. Помислете за тяхната същност.
Моделът на доходите включва използването на методи, които се основават на изчисляване на прогнозния приход от възможното използване от новия собственик на обекта на оценка - например отдаване под наем. Сравнителният модел включва изследване на цифри, характеризиращи видовете стойност на имотите на едни обекти, с показатели за други, които са много сходни по принцип. Например, оценител, когато определя подходящия паричен показател за апартамент, като правило, проучва съществуващите предложения на пазара на недвижими имоти. В рамките на модела на разходите се изчисляват възможните разходи, необходими за поддържане на обекта в изправно функционално състояние. Ако,Да кажем, че човек купува трактор, тогава оценителят, който е наел, трябва да вземе предвид потенциалните разходи, свързани с ремонта на оборудването, когато определя цената на този вид транспорт.
Резултат от оценка на стойността
След като видовете стойности на имотите бъдат анализирани и е дадена подходяща оценка, резултатът може да се използва като ръководство за определяне на крайната цена на сделката. Или за други цели - например при сключване на застрахователен договор, предоставяне на заем, продажба на дял и т. н. Нека разгледаме какви видове стойности се разграничават при оценката на различни обекти от руски експерти. А също и колко подходяща информация може да се използва на практика.
Стойностна класификация
Какви видове стойности на конкретен обект на оценка се отличават от съвременните експерти? Тук има много критерии за класификация. Помислете за един от най-разпространените модели сред руските икономисти.
Той съдържа по-специално пазарната стойност. Това е цената, чиято стойност е фиксирана към момента на оценката на обекта, при условие че се предполага, че се продава в конкурентен сегмент. Тоест предпоставките за определяне на правилната цена са наличието на публична информация относно принципите на ценообразуването на продуктите, липсата на значими външни (регулаторни) фактори, влияещи върху цената.
Има инвестиционна стойност в разглеждания модел. Неговите индикатори са идентифицирани, за да предоставят информация на лицата, които искат да инвестират в определен обект. В някои случаистойността на инвестицията може да съответства на пазарната стойност. Но не винаги е така. Понякога едновременно с инвестиционната стойност се изчислява и ликвидационната стойност на обекта. Стойността му изразява вероятната сума на възможните приходи при препродажба на предмета на сделката.
Има кадастрална стойност. Целта на неговото създаване е вписване на обект в определен държавен или отраслов регистър с последващо използване на информация от съответните отчети. По правило в този случай говорим за изчисляване на данъците. Кадастралната стойност обикновено е под пазарната стойност, когато става въпрос за недвижими имоти, или приблизително равна на нея.
Има и такова нещо като застрахователна стойност. Тя включва изчисляване на размера на плащанията по застрахователния договор. В някои случаи едновременно с него се изчислява и възстановителната цена на обекта. Това се случва например, ако съответното споразумение със застрахователната компания предполага не парично обезщетение, а привеждане на обекта в първоначалното му функционално състояние в случай на повреда или повреда.
Така разгледахме 4 вида стойности, които са най-разпространени в руската икономическа школа, както и няколко взаимно допълващи се. Този списък, разбира се, не е изчерпателен. Съществуват частни видове пазарна стойност, както и инвестиционни, или кадастрални, свързани с характеристиките на обекти с различен, като опция, правен статут. Сега нека преминем към изучаване на същността на обектите, по отношение на които се изчислява съответният параметър васпект с практическо значение.
Оценка на бизнеса
Разбира се, има много специфични типове обекти, по отношение на които се определя стойността. Сред най-често срещаните в руската бизнес практика са бизнесът и недвижимите имоти. В първия случай се оценяват общите активи на фирмите, принципите на управление и дейностите, които генерират печалба. Преди да проучите видовете стойност на предприятието, ще бъде полезно да определите целите, пред които е изправен обектът на съответната оценка.
Защо цените бизнеса? Първият вариант тук са перспективите за продажба на предприятието. Собственикът на компанията може да реши да започне друг бизнес, но първо е изгодно да прехвърли сегашния в ръцете на друг собственик. Също така, бизнес оценка може да се извърши за подобряване на качеството на управлението на компанията, за идентифициране на възможни недостатъци в системата за управление. Друг вариант е да се привлече вниманието на инвеститорите в случай, че няма достатъчно оборотни средства, или компанията е поставила задача да разшири пазара, в резултат на което има нужда от допълнителни средства. Оценка на бизнеса може да се извърши при кандидатстване за заем - тя по правило служи като насока за вземане на решение за издаване на заем от банка.
Стойности за оценка на бизнеса
Какви видове стойности са включени в оценката на предприятията? Какви принципи най-често се използват тук? Основните видове стойности, които са приложими по отношение на оценката на бизнеса, са пазарна и инвестиционна. Според някои експерти, като се има предвид възможността за закупуване на предприятие,препоръчително е партньорът да се съсредоточи върху второто направление при анализа на съответните перспективи. Тъй като типичната "пазарна" цена за даден бизнес е индикатор, който не винаги говори еднозначно за потенциала за развитие на предприятието. Но ако говорим за идентифицирането му, тогава основните принципи за изчисляване на необходимите числа могат да се основават на:
- при сравнение на наличните индикатори с тези, типични за други участници на пазара;
- за изучаване на конкурентните предимства на бизнеса;
- на субективната визия на експертите, извършващи оценката;
- за изучаване на влиянието на външни фактори.
Когато става въпрос за определяне на инвестиционната стойност на бизнес, могат да се прилагат същите принципи, но в допълнение към тях е допустимо да се използват и редица други:
- моделиране на поведението на субектите, участващи в бизнеса (влияние на фактори);
- изчисляване на рентабилността (увеличаване на пазарната стойност с течение на времето).
Специфичните показатели за разходите могат да задоволят потенциален бизнес купувач или инвеститор, в зависимост от това какъв е прогнозният размер на инвестицията в бизнеса и какви са перспективите за тяхното изплащане. В много случаи инвестициите могат да бъдат с кредитен произход. Стойността на възможната печалба трябва не само да е различна от нула, но и да гарантира изплащането на лихва към банката. Допълнителни насоки при вземането на решения от инвеститорите, освен индикатори, отразяващи пазарната и инвестиционната стойност на бизнеса, могат да бъдат:
- очакваната устойчивост на бизнеса (способността загенерират приходи с течение на времето);
- съотношение на периодите на изплащане с конкурентни бизнеси (може би е по-изгодно за инвеститор да инвестира в друга компания, а за купувач - да я придобие);
- ниво на доверие между партньорите.
Горните критерии могат да бъдат доста субективни. Следователно в бизнес практиката пазарната и инвестиционната стойност на даден бизнес са параметри, макар и важни, но не винаги сред ключовите.
Друг възможен фактор е цената на видовете работа, свързани с оценката на бизнес за инвестиция или възможна покупка. Ако проучването на предприятието може да бъде придружено от значителни инвестиции, които не предполагат реална печалба (например, свързване с външни експерти, одитори и анализатори), тогава е вероятно инвеститорът или потенциалният купувач на бизнеса да предпочете да не се занимава с определена фирма.
Оценка на недвижими имоти
Ще бъде полезно да проучим какви са видовете стойности на недвижимите имоти, както и какви подходи се прилагат при оценката им. Но първо, както в случая с бизнеса, нека дефинираме целите, които преследват участниците в гражданскоправни сделки от съответния вид. Необходимостта от проучване на видовете стойност на недвижимите имоти, както и от обръщане към услугите на оценител, възниква в следните основни случаи:
- има сделка за продажба на апартамент, офис, друга сграда или помещение;
- активите на компанията се оценяват;
- размерът на данъчната основа се определя по отношение на имуществототакси.
Разбира се, на практика може да има повече причини за оценка на недвижими имоти. Например, в някои случаи става необходимо да се определят видовете прогнозни разходи в допълнение към основните процедури. Или - като опция - да оцените недвижим имот, за да го прехвърлите за държавни нужди.
Оценки на имоти
По-горе отбелязахме, че основните видове стойност на предприятието са пазарна и инвестиционна. По отношение на недвижимите имоти могат да се изследват същите параметри, но като правило се добавят редица други. А именно – кадастралната и застрахователната стойност на обекта. В някои случаи се определя и ликвидация. Вече разгледахме характеристиките на определяне на пазарната и инвестиционната стойност по-горе. В случай на недвижими имоти общите принципи и методи като цяло са сходни по форма с тези, използвани при оценката на бизнеса. Те се използват само когато са по-адаптирани към спецификата на съответния пазар: "конкуренция" се заменя със "състояние" (нивото на ремонт, довършителни материали и неговото качество и др.), "рентабилност" - с очакваното " нараства".
Нека сега да проучим как се изчисляват цифрите за кадастралната, застрахователната и ликвидационната стойност. Всички те имат някои специфики. Всеки вид определена стойност от изброените се характеризира с особености по отношение на методите за оценка. Помислете за тях.
Ако говорим за кадастралната стойност на недвижимия имот, тогава оценителят взема за основа методологиятаотразено в съответните законодателни източници, препоръки на Министерството на финансите и други ведомства, отговорни за практическото използване на съответната информация за жилищата. В някои случаи могат да се използват и критерии, специфични за определяне на пазарната стойност на обект. Може да се проучи различна техническа документация.
Ако задачата е да се определи застрахователната стойност на недвижимия имот, тогава в този случай, като правило, оценителят се ръководи главно от пазарни методи, но коригирани спрямо действителното съдържание на сделката за покупко-продажба. Например, ако човек закупи апартамент с ипотека, тогава само сумата на кредита може да бъде включена в цената на застраховката. И в този случай съответната база за изчисляване на сумата по договора със застрахователите може да бъде по-ниска, отколкото ако за база беше взета нетната пазарна стойност на апартамента.
Ипотеката е пример за пазарен сегмент, където ликвидационната стойност на обект може да бъде практически значима за субектите на гражданскоправни сделки. Ако например физическо лице или организация не изпълни условията за погасяване на заем, банката вероятно ще реши да продаде заложеното имущество. Дори преди да подпише сделка за обработка на заем, финансова институция може да пожелае да анализира перспективите за ликвидационния компонент на проекта.
Забележете обаче, че някои експерти смятат, че е неподходящо да се използва терминът "ликвидационна стойност" във връзка с сделки с недвижими имоти при взаимодействие с банки. Случайфактът, че по подразбиране договорът за ипотека не предполага задължително прехвърляне на апартамента в собственост на банката - той е само обезпечителна мярка за кредит. Докато в чиста форма, ликвидационната стойност предполага изчисляването на цената, на която собственикът на обект (например бизнес) ще може да продаде имуществото си (да речем, поради фалит на предприятието). Следователно въпросният термин трябва да се използва с повишено внимание по отношение на недвижими имоти.
Разходите са постоянна стойност?
Много съвременни икономисти смятат, че не. Освен ако, разбира се, не говорим за пазарна икономика, където има място за механизма на свободно ценообразуване на базата на търсене и предлагане. Независимо от това какви видове стойност на стоките се изследват, всяка от тях е променлива стойност, приблизителна насока, която страните по сделката могат да използват в определен момент от време. Разбира се, има индустрии, в които волатилността на съответните показатели е минимална – например пазарни сегменти, доминирани от държавни поръчки. Но това е по-скоро изключение. Способността да се ориентирате в променящата се среда на разходите е едно от най-важните конкурентни предимства на всеки съвременен бизнес.
