За да могат хората да живеят в чисти и реновирани къщи, да се наслаждават на разходките в близост до къщата, е необходимо да се поддържа функционирането на цялата система от обществени услуги, правилно да се организира използването на обща собственост, да се грижи за комфорта на обитателите и благоустрояването на дворната площ. Кой трябва да прави това? Очевидно е, че жителите на жилищна сграда (МКД) трябва да вършат важна работа, за да организират такъв орган, който да се грижи качествено и навременно за общото имущество и да поддържа къщата чиста и подредена в техни интереси. Цялата гама от работи по поддръжка на дома се нарича управление на MKD.
Как точно може да се приложи MKD?
Мнозина са чували какви методи за управление на MKD съществуват в момента. Но често просто няма достатъчно време за разбиране на детайлите, въпреки че това знание е много полезно.
В Жилищния кодекс на Руската федерация методите за управление на MKD са изложени по много разбираем начин (част 2 от член 161). Въпреки това, не всички от тях са приложими за всеки дом. Ако има по-малко от тридесет апартамента в MKD,жилищното законодателство предлага пряко управление като начин за управление на MKD. В този случай договорите с доставчици, ремонтници, чистачи и други работници се сключват от собственици на апартаменти, които ще бъдат отговорни пред инспекционните организации и ще плащат глоби в случай на проблеми в областта на пожарната безопасност, аварии, ненавременно извозване на боклука. Управлението обикновено се осъществява от инициативна група от жители или избран представител на безвъзмездна основа. Но изпълнението на дейностите по поддръжката и експлоатацията на MKD е много работа, поради което е разумно да се инсталира директен контрол като начин за управление на MKD в малки къщи. Всеки наемател има свое собствено виждане за картината на идеална къща и вход, така че броят на обитателите пряко влияе върху способността за постигане на компромис и влияе върху вероятността от конфликти и недоразумения.
Вторият вариант за управление на МКД, посочен в Жилищния кодекс, е управлението на определен вид юридическо лице. По-специално, такова лице може да бъде асоциация на собственици на жилища (HOA), жилищна кооперация (HC) или друга специализирана потребителска кооперация (PC). С този метод на управление собствениците на апартаменти упълномощават юридическото лице да сключва договори за текущ ремонт и за всички аспекти на експлоатацията на жилищния имот, както и за предоставяне на водоснабдяване, канализация, отопление и други услуги.
Третият вариант включва сключване на споразумение с управляваща организация, която ще изпълни всичкинабор от услуги за MKD и в същото време да носи отговорност за възможни нарушения на изискванията на руското законодателство пред проверяващите органи.
Кой избира да управлява MKD?
Собствениците на апартаменти не само имат контрол върху квадратурата си, но също така трябва да поддържат общия имот в добро състояние. Следователно Жилищният кодекс на Руската федерация съдържа директива за собствениците на жилища да решат как ще се управлява къщата им. Преди да изберат метод за управление на MKD, собствениците на апартаменти трябва да проучат подробно своите специфики, кой от тях е най-подходящ за къщата, като вземе предвид нейната възраст, състояние и други характеристики, както и да го съпоставят с желанието на собствениците да управляват собствения си дом и плащат сметки за комунални услуги навреме.
Окончателният избор се прави на общо събрание на собствениците, което може да се проведе лично или организирано без лично присъствие на всички живущи. За да бъде валидно решението на събранието, жителите, които заедно имат 50 или повече процента от гласовете, трябва да гласуват за него. Изборът за управление на МКД от общото събрание трябва да бъде стриктно приет от всеки наемател в МКД, дори въпреки евентуалния пропуск на самото събрание. Когато събранието се провежда задочно, за участие се счита своевременното прехвърляне от собственика на неговото решение в писмена форма. Резултатът от такава среща на собствениците на апартаменти се записва в протокола за избор на метода на управление на МКД, който е поставен във входовете по такъв начин, че всеки собственикапартаменти непременно беше запознат с него. Публично позициониране се извършва от инициатора на събранието в десетдневен срок от вземане на решението. По същия начин чрез организиране на общо събрание се реализира възможността за промяна на начина на управление на МКД.
Всичко по-горе е свързано с къщи, които вече са заети. Но при новопостроените къщи положението е различно. Често се случва в нова сграда не всички наематели да имат право на собственост, например, това са дълготърпеливи притежатели на акции. Поради факта, че такива граждани, според жилищното законодателство, нямат право да гласуват по въпроса за определяне на формата на управление на къща, става невъзможно да се избере начин за управление на тази къща.
Какво се случва, ако методът за управление на MKD не е избран?
Жилищният кодекс ограничава периода от време, през който собствениците имат възможност да обмислят и организират процеса на създаване на HOA или избор на организация за управление.
се определя от управителния орган. Тук никой от наемателите няма право да откаже, а всеки собственик е длъжен да спазва клаузите на договора за управление, сключен с избраната управляваща организация, независимо дали това споразумение го устройва или не. Но винаги има процедуравъзможността да се коригира текущото състояние на нещата и преди изтичането на договора да се проведе общо събрание за обсъждане на въпроса за промяна на метода на управление на MKD или управляващата организация.
Какво включва поддръжката на помещенията в МКД?
Всички услуги и работи, свързани с понятието "поддръжка на помещения в MKD" са дефинирани от жилищното законодателство. Тази концепция включва широка гама от услуги за организиране на доставката на вода, електричество, газ, топлина, регистрация на граждани, живеещи в къщата, счетоводни услуги, техническа експлоатация, санитарна поддръжка.
Техническата експлоатация от своя страна включва поддръжка на инженерни системи на сградата и ремонтни дейности. Санитарната поддръжка включва целия набор от мерки за поддържане на чистотата и реда в къщата и в прилежащата територия, например почистване, дезинфекция, дератизация, дезинфекция.
Какво прави HOA?
Този начин за управление на MKD, като HOA, се появява, когато някои наематели биха искали да могат да контролират разходите за поддръжка на дома си. Ръководството на HOA не възниква от нулата, а винаги се създава от най-активните и заинтересовани жители. И въпреки че такива предприемчиви граждани не винаги имат пълно познаване на правната база и познания в областта на комуналните услуги, важен фактор за успешната работа е желанието да направят дома си по-добър. Бордът на HOA трябва да извършва договорна работа по почистване, изхвърляне на боклук, поддръжка на инженерни комуникации и други аспектиподдръжка на къщата и прилежащата територия. Поддържането на реда и спазването на санитарните норми и стандартите за пожарна безопасност също е важна функция на HOA. Финансовата страна на управлението включва присъствието на счетоводител в HOA, който да води записи на средствата, които се прехвърлят от наемателите за плащане на комунални услуги, както и парите, които се изразходват за нуждите на къщата. Допълнителен доход на HOA може да се получи от отдаване под наем на всяка част от общата собственост.
Ако собственикът сам реши дали иска да стане член на HOA или не, тогава, от своя страна, HOA няма право да откаже приемане в нейните редици, дори ако изведнъж други членове на HOA ще се противопоставят. Нежеланието да станете член на HOA понякога се свързва с необходимостта от заплащане на допълнителни услуги - охрана на паркинга и на входа, цветни лехи в двора, видеокамери по етажите. Всъщност за членовете на HOA плащането е задължително, ако бордът на HOA е взел такова решение. Изходът в тази ситуация може да бъде индивидуално споразумение с HOA, в което всички такси ще бъдат одобрени предварително.
Как работи управляващото дружество?
С директното сключване на споразумение между собствениците и специализирана управляваща компания се очаква да осигури поддръжка и санитарни услуги в дома, както и ремонтни дейности на високо ниво, като професионални и опитни специалисти, работещи в управляващото дружество ще може правилно да оцени необходимостта и сложността на работата, да избере подходящи материали, да покани правилнитеспециалисти. Ако управляващото дружество работи с няколко къщи, тогава е възможна и по-ниска цена на работа и услуги. Комуникацията с управляващото дружество обаче често е трудна и дори малък инцидент като изгоряла крушка може да бъде неудобен за няколко дни.
Споразумение с управляващото дружество: кое е най-важното?
Най-важната стъпка в процедурата за установяване на един от начините за управление на MKD е разработването и сключването на споразумение с управляващото дружество. Съдържанието на споразумението ще определи бъдещите отношения между наемателите и управляващото дружество, включително възможността за прекратяване на споразумението в случай на нечестно изпълнение на функциите по поддръжка на къщата. Текстът на договора трябва да посочва цялата собственост на къщата, видовете и честотата на работа и услуги, които управляващото дружество ще бъде задължено да извършва, размера и времето на всички плащания, които собствениците ще трябва да направят. В договора можете също да предпишете процедурата за отчитане на жителите за извършената работа. Ако това не бъде направено, докладът трябва да се изпраща на собствениците веднъж годишно.
Защо се събира съветът на MKD?
Друго задължение на наемателите е да изберат съвета на къщата в случай, че от методите на управление на МКД е избран вариант с управляващо дружество. Всъщност основните задачи на съвета са формулиране на предложения и контрол на текущата работа. На събрание на собствениците членовете на съвета правят предложения какво точно е необходимоза ремонт, кои текущи ремонти могат да бъдат отложени за следващата година, а кои изискват спешни мерки, на кого и за какви цели може да се отдаде общ имот и други аспекти по поддръжката на МКД и озеленяването. Задачите на съвета включват също проучването на договори и споразумения, които се предлагат да бъдат сключени от собствениците, за да се защитят правата и интересите на жителите на къщата. Въз основа на резултатите от разглеждането, съветът прави своите заключения и препоръки по всички документи. Може да се каже, че съветът на MKD рационализира обсъждането на важни въпроси на срещите на собствениците, взаимодейства с управляващата организация и контролира изпълнението на условията на споразумението за управление.
Плюсове и минуси на различните форми на управление на MKD
Ако направим сравнително описание на методите за управление на MKD, можем да направим следните изводи. Основната разлика се крие във факта, че прякото управление включва решаването на всички въпроси от жителите на къщата. Докато другите два начина за управление на MKD ви позволяват да прехвърлите тежестта на отговорността върху раменете на председателя на HOA или ръководството на управляващата организация. От друга страна, с независимо управление, можете да оперирате със средства много по-мобилно и гъвкаво да коригирате избора на работи и услуги към текущата ситуация. Жителите, които директно управляват дома, могат дори значително да намалят разходите за ремонт и поддръжка на дома си, като изберат изпълнители според техните желания за цената на работата и услугите.
В същото време отличителна чертадоговор с управляващото дружество ще получи професионални услуги в съответствие с изискванията на закона. Когато управлявате наематели или под формата на HOA, хората със специално образование и умения не винаги участват в организирането на поддръжка на дома, така че може да са необходими допълнителни разходи за обучение на персонал в областта на жилищно-комуналните услуги и законодателството. Също така, управляващите организации, като правило, разполагат със специализирано оборудване, което им позволява да предоставят много услуги на по-високо ниво. Като цяло, всички методи за управление на MKD имат свои собствени нюанси, които трябва да се вземат предвид, когато се прави избор.
Къде да се свържете, ако има проблеми с управляващото дружество?
В случай на дефекти в поддръжката на къщата (например боклукът не е изваден навреме от мястото на контейнера, входът не е бил мокро почистен, стените в асансьора са боядисани и други нарушения), е препоръчително да първо се свържете директно с управляващото дружество с изискването за отстраняване на проблемите. Ако управляващото дружество не отговори, трябва да се изпрати жалба до Държавната жилищна инспекция за проверка.
Въпреки това, има алтернативни начини за въздействие върху управляващото дружество. Така в Санкт Петербург от няколко години работи порталът „Нашият Санкт Петербург“, създаден от градската управа. На този сайт можете да публикувате доклад за съществуващ проблем, като изберете подходящата категория и прикачите подкрепящи снимки или документи. След регистрация в сайтасъобщението се изпраща за обработка до изпълнителя - до управляващото дружество и до контрола на областната администрация. В същото време автоматично се определя срок, през който изпълнителят е длъжен да даде отговор при отстраняване на проблема. Статистиката на съобщенията е важен показател за работата на областните администрации в областта на жилищно-комуналните услуги, така че повечето съобщения се обработват ефективно и навреме.
За проблеми, свързани с определяне на начина на управление на MKD, в портала за изпращане на съобщения са отворени две категории: „Нарушения при избор/смяна на управляваща организация” и „Нарушения при създаване на HOA”. Освен това, ако няма информация за избраното управляващо дружество, можете да изпратите съобщение до категорията „Няма информация за управляващото дружество в къщата.“
Порталът представя огромен избор от категории за публикуване на съобщения за незадоволително състояние на обща собственост в къщата и двора. Можете също да съобщите за счупени люлки на детската площадка, препълнени кофи за боклук и неизмити стълби. Най-популярните категории за поддръжка на къщата са „Незадоволително състояние на входната врата“и „Не или неспазване на графика за почистване на входа“. В първия се получават съобщения за необходимост от спешна работа по текущия ремонт на входа, във втория - информация за нарушаване на санитарното състояние на стълбищните клетки.
Осведомеността за методите за управление на MKD, техните характеристики, процедурата за избор на управляващо дружество и наблюдение на работата му ви позволява да изберете най-успешния вариант заподдръжка на вашия дом. За да разберете тънкостите на жилищното законодателство, трябва да отделите доста време, но тази работа ще се изплати с добре поддържани стълби и гладко работещи асансьори.
